איך להפוך בית חדש?

הכירו כיצד קונים בית או דירה. אם כבר עשית את זה, אז אתה כבר מכיר את התהליך וזה טבע שני. אם מעולם לא רכשתם בית, אז התייעצו עם מתווך. ישנם כמה צעדים המעורבים בעת רכישת בית שעליך להכיר. ככלל, תהליך זה כולל הצעה, קבלת משכנתא, הסרת תנאים וקבלת אחזקה.

• אתה יכול גם לדלג על המכירה הראשונית לחלוטין לקנות מגרשים משלך ולבנות עליהם בתים למכור. בתהליך זה, תוכלו לבנות את הבית בעצמכם או לשכור בונה שיעשה זאת עבורכם. שני תהליכים אלה ידועים במפרט ובנייה בהתאמה אישית, בהתאמה.

חקרו את תנאי השוק באזורכם. שוחח עם מתווכים על כמות הנפח והביקוש הביתי שהם חווים. ייתכן שתרצה לחפש בעיתון המקומי שלך דיווחי דיור.

• שוק הדיור הוא כמו שוק המניות בכך שיש לו גם מחזורי "שור" וגם "דובי". שוק הדירות יכול לקחת שנים ושנים לעבור ממחזור אחד למשנהו. משמעות הדבר היא כי נדל"ן עשוי להיות "ביקוש גבוה" או "ביקוש נמוך" בכל זמן נתון.
• אם האזור שלך חווה כעת "ביקוש נמוך" לבתים, זה יהיה הרבה יותר מאתגר, או לפחות פחות רווחי, להפוך את הבתים.
• אם אתה באמת רוצה להתחיל עם התהפכות, אבל תגלה ששוק הדיור המקומי שלך לא בשל לזה, שקול לעבור לאזור עם שוק פעיל יותר. חקר את השווקים החמים ביותר באינטרנט. באזורים מסוימים יש כיום התאוששות דרמטית במחירים ומוכנים להשקעות בהעיף.

מצא נכס. לאחר שהחלטת שהזמן הנכון להתחיל פרויקט חדש, חפש את המגרש הנכון במסגרת התקציב שלך. ישנן מספר דרכים לעשות זאת.

• יש אנשים שמחפשים נכסים במצוקה. אלה הם שהמוכר "נואש למכור", מסיבות כמו גירושין, פשיטת רגל, מוות, מצב גרוע של הנכס או איחור בתשלומים. הרצון של המוכר למכור יאפשר לך לנהל משא ומתן על מחיר טוב יותר על הקרקע.
• דרך אחרת היא פשוט לאתר את אזורי העיר או העיירה שלך שהם "שכונות חדשות", שבהם כל הבנייה החדשה מתנהלת. סע לשם, ונסע מסביב. חפש שלטים שהוצבו על ידי בונים שרוצים למכור את ביתם החדש או מגרשים פתוחים זמינים.

שקול איזה סוג בית אתה יכול לבנות על נכס. עשה את המחקר שלך והבין איזה סגנון בית, גודל ותכונות ספציפיות אופנתיים או נמכרים בדרך כלל באזור שלך. הסתכל על בתים חדשים שנמכרים ונסה לחקות את הצלחותיהם. יתכן שתצטרך להרכיב צוות עם מעצב ואדריכל כדי לקבל מושג מציאותי לגבי מה שאתה יכול לעשות עם מגרש ותקציב נתון.

• נסו לתכנן בתים שמוכרים בטווח הבינוני עד העליון. המשמעות של זה היא הסכום שבו המשפחה הממוצעת תוכל להרשות לעצמה. באופן כללי זה אומר שבין 149,000 € לכ 373000 € תלוי באזור שלך. אתה רוצה את טווח המחירים הזה כי אלה נמכרים הכי מהר שכן יש צפיפות האוכלוסייה הגדולה ביותר שמחפשת בתים בינוניים אלה. זה יכול להיות הרבה פחות או הרבה יותר אבל זה בערך הממוצע.
• במקרים רבים על הבית לכלול שלושה חדרי שינה ומעלה ולפחות שני חדרי אמבטיה מלאים.

צרו קשר עם בונים בנושא "בתים מפרטיים". דרך נוספת למצוא בית היא פשוט על ידי חיפוש רשימה של בונים באזורכם. התקשרו לכולם ושאלו אותם אם יש להם "בתים מיוחדים" למכירה. כך קוראים לבית חדש ללא בעל ממש בפועל (מלבד הבנאי).

• הסיבה שאתה רוצה לשקול למצוא בית חדש לגמרי היא פשוטה. זה חדש לגמרי, אין צורך בשיפוצים. זה מראה טוב יותר ותביא יותר אנשים לבוא לראות את זה מאשר היית מבוגר יותר. והשוליים גדולים יותר. כלומר בתים חדשים מצריכים "פרמיה". אם אדם רוצה לגור בבית חדש לגמרי, עליו לשלם תג מחיר גבוה יותר. כמעט כמו לקנות מכונית חדשה מהמגרש, רק שהיא לא הולכת להחליש.
• בנוסף, השכונות החדשות בדרך כלל מציעות יותר מאפיינים ומתקנים כגון פארקים, נחלים, שבילי הליכה וכו '. הם נחמדים יותר עם שדרוגים נוספים. הבית שלך מוקף בבתים חדשים ונחמדים. כל התכונות הללו בשילוב מצטרפות ומקלות על הפיכת הבית שלך.

בדקו את ההזדמנויות המועדפות עליכם. עם הזמן תצמצם את החיפוש למספר נכסים. בשלב זה ערוך מחקר על כל בנאי שאתה שוקל בכדי לוודא שהוא מכובד ויסיים את הבית על פי הסטנדרטים שלטענתם, כמו משטחי גרניט, שטיח 50 גרם ומפרט אחר. וודאו שהם מבצעים עבודה איכותית ואף לבדוק כמה מבתיהם האחרים שבנו. אם אין להם בתים אחרים שנבנו כדי להראות לך, אז היזהר מאוד.

• הקפד להשתמש בנתונים משירות הרישומים המרובים (MLS) כדי לראות מגמות שכונתיות וערכים ממוצעים של בתים דומים. זה אמור לתת לך מושג לגבי שווי השוק עבור הבית. עבור אל http://mls.com כדי להשתמש בשירות.

קחו בחשבון את העלויות. בדוק את עלויות המגרש, דמי בנייה ועלויות בניה. יהיה עליך גם לבצע עמלה, ארנונה וביטוח, כמו גם את עלות מימון ההשקעה שלך. סה"כ מספרים אלה באמצעות נתונים מהבנאי שלך ופרויקטים דומים. לאחר מכן תוכלו להשתמש בסכום זה כדי להשוות למחיר מכירה משוער כדי לקבוע אם תוכלו להרוויח רווח סביר ממכירת הבית.

ברגע שמוצאים נכס שהוא הרבה מאוד, קפצו עליו. אם אתה יודע, בהתבסס על השוואות MLS בפועל באותו אזור, תוכל להעיף אותו תמורת לפחות 18700 € יותר אז, זז מהר! מיד להציע הצעה. אם זה יתקבל, עדיין תיתן לך זמן לערוך מחקר על הבנאי ומצב הבית.

• בהצעה, דאגו שיהיו לכם מספר דרכים לצאת מהחוזה, כמו למשל "בכפוף למימון". אם יש לך בעיה ואתה צריך לצאת ולא לכלול סוג זה של סעיף, לא תוכל לצאת אם יש בעיה. הנפוץ ביותר הוא פשוט "בכפוף למימון לפי תאריך x". אם אינך יכול לבצע את המימון עד אז בקש הארכה בתאריך.

לרכוש מימון. על מנת לרכוש את הנכס בפועל ולהתחיל או להמשיך בבנייה, יהיה עליכם לקחת הלוואה. עבור בתים מתהפכים, סביר להניח שתצטרך לקחת הלוואה בריבית גבוהה, בגלל הסיכון הגלום בהתהפכות הבית. במקרים רבים זה עשוי להגיע לשיעור שנתי של 10 עד 12 אחוזים.

• בעל היסטוריית אשראי טובה וציון יכול לעזור לך להשיג שיעור טוב יותר, אך ההלוואה עדיין תיחשב מסוכנת על ידי מלווים רבים.

הסר את התנאים בבית. זה אומר שאתה צריך לקחת את מועד החוזה ברשותך. זה קורה בזמן שבניית הבית שלך. אז עכשיו תוכלו לדבר עם הקבלן ולבחור את התכונות והצבעים שלכם לפנים ולחוץ של הבית. אם אין לך ניסיון לעשות זאת, אז ברר אם לבנאי יש איש מקצוע שיכול להתייעץ איתך.

השלם את ביתך. הקפד לפקח על עבודות הבנאי כאשר הם מסיימים את הבית בהתאם למפרט שלך. כדאי להתייעץ עם ספרים אחרים או מומחים בגימור הבית, במיוחד לגבי המוצרים הראשונים שלך. אתה רוצה להוסיף גימורים יוקרתיים גלויים מבלי להקריב יותר מדי מהתקציב שלך.

• בחר טקסטורות, צבעים וחומרים "בכל הצבעים הנייטרליים" וגימורים שיתאימו כמעט לכל טעם. אל תבחר בצבעים עזים לכל דבר. זכור שאתה "מרפרף" את הבית הזה. אתה מכין את הפנים ל"מישהו אחר ". זה לא מה שאתה אוהב, אלא מה שהאוכלוסייה הכללית תמצא חן בעיניהם, שהם "גוונים ניטרליים" מבפנים ומבחוץ.
• אם אתה לא עושה שום דבר אחר, וודא שהמטבח מושלם. זהו החדר החשוב ביותר בבית עבור קונים רבים. אם זה כבר טוב, התבונן בשירותים הבאים.

עכשיו הבית שלכם מוכן, הכינו אותו להצגה. היפטר מכל הזבל שלך ומכל חומרי בניין או ציוד שנמצא. הבית הזה עומד להיות למכירה. כלומר זה צריך להיות "ללא עומס 100%". דרך פשוטה להבין זאת היא ללכת לכל "בית להראות" באזורכם ולראות כיצד הם עשו את הפנים. הרהיטים שלך, אם יש לך בכלל כאלה, לא צריכים להיות טובים או מפוארים כמו שהיו להם בבית ההצגה.

• אל תשאיר שום דבר באופק. שים הכל בארונות, בארונות, במגירות, במרתף ובמוסך. עוזב את אזור המגורים הראשי נראה מסודר. אל תשתמשו יותר מדי ברהיטים. אתה לא רוצה שהחדרים יראו עמוסים. כמו כן אל תרכיב יותר מדי תמונות או תמונה על הקירות. אתה רוצה שהכל יהיה בתולי. מכיוון שהקונה שלך רוצה "בית חדש" אל תהפוך אותו ל"בית משומש "עבורם. הפכו אותו ל"בית להראות "עבורם.

רשום את הבית. אתה יכול למכור את זה בעצמך כדי לחסוך כסף או לרשום אותו ב- MLS עם מתווך. הסיבה שתרצו למכור דרך ה- MLS היא שיש אלפי מתווכים באזורכם שיראו כי ה- MLS (שירות רישום מרובה) רשום ומתחיל להציג את ביתכם אולי אפילו "יומי". יהיו לך טונות של מתווכים שמתחרים על מכירת הבית שלך. השווה זאת ל"רק אתה "שמנסה למכור אותו. כן, תוותרו על עמלה אך ניתן להתחשב במחיר המכירה.

• פרט את ביתך באופן תחרותי באזור. עם זאת, בעת רכישת הבית הייתם צריכים להשיג עסקה, וכבר ציפיתם שתוכלו למכור אותו תמורת 37300 אירו לפחות יותר בהתבסס על תנאי השוק בפועל והמחקר שעשיתם.
• אל תתמחרו יתר על המידה או שלא ימכרו, ואל תמחרו פחות מכך ותשאירו כסף על השולחן. אבל עדיף שתמחר את המחיר נמוך יותר ופשוט לא יהיה גמיש במחיר המבוקש שלך במהלך המשא ומתן, מאשר שתמחר את מחירו יתר על המידה ואף אחד לא יבוא להסתכל על זה.

כשאתה מקבל הצעה שקול היטב את המצב. לעולם, בשום פנים ואופן, לא להיכנס למשא ומתן שבו אתה סוחר הצעות הלוך ושוב. אם הם נותנים לך הצעה, עליך תמיד לומר להם: "אני אחשוב על זה ואחזור אליך בעוד שעה". קח קצת זמן לחשוב על זה. אל תתחיל לסחור הצעות הלוך ושוב עם קונה מבלי לקחת לפחות שעה. דבר אחד אתה יכול לעשות כשאתה נמצא עם הקונה והם אומרים "מה עם זה הרבה...", אומרים להם, "בסדר אני אקח את ההצעה הזאת ואני אלך לשתות קפה ואחזור בעוד שעה אחת ליידע אותך".

• זה כל כך חשוב מכיוון שרוב הסיכויים שהם לא הציעו לך מספיק, ועכשיו אתה רוצה להתנגד להצעה. מה שאתה יכול לעשות זה לקחת את אותה שעה כדי לבנות את ההצעה הנגדית שלך. לדוגמא, אם ההצעה שלהם היא כמעט מה שאתה רוצה אבל לא ממש, חזור ואמר משהו כמו "בסדר, אני אקבל את ההצעה שלך אבל אני לא עוזב את המכשירים". הם עשויים להיות בסדר עם זה, וזה מרכיב את 3730 € שהיית עומד להפסיד לו היית נכנס למשא ומתן נמהר.

קדימה עם המכירה. הקונה של הבית שלך ירצה שיינתן לו מסגרת זמן ל"הסרת תנאים ". בדרך כלל אם יש לך הצעה הקונה יהיה "רציני" לגבי הבית שלך. אם הם זקוקים להארכה, תנו אותה רק אם אין מעט פעילות אחרת. אבל אם אתה עדיין מקבל הרבה הצעות אחרות על הבית שלך, או אולי מרגיש שאתה לא מקבל עסקה טובה כמו שחשבת בתחילה, אז אל תאריך את תאריך התנאי, ובכך בטל את ההצעה. זה יאפשר לך לקחת את הצעת הגיבוי שלך שעשויה להיות טובה וחזקה יותר.

• באופן כללי, עם זאת, אתה רוצה להיות אדיב בשלב זה כדי לגרום לעסקה לעבור בהצלחה. אז אם הם רוצים להביא את משפחתם בפעם השלישית, פשוט שיבואו לראות את זה.