איך להעיף בתים בלי כסף?

אם אתה רוצה להפוך בתים ללא כסף, אחת הדרכים היא לאתר שותף להשקעה כדי לממן את פרויקטי השיפוצים שלך.

דפדוף בבית כרוך ברכישת בית בעלות נמוכה יחסית (לעיתים קרובות עיקול), תיקון ומכירתו ברווח. זהו מאמץ הטומן בחובו מספר סיכונים, כמו גם כמה תגמולים מכניסים. יש גם הרבה עבודה קשה בהכנת בית לשוק. אם אתם מעוניינים להעיף בית אך אין לכם כסף רב למקדמה, ישנן אפשרויות נוספות שיאפשרו לכם להיכנס לשוק הבית.

שיטה 1 מתוך 6: הערכת הכספים שלך

1
הערך את הסובלנות שלך לסיכון. הפיכת בית למטרות רווח כרוכה במספר עלויות, כולל מקדמת הבית, משכנתא, תשלומי ריבית, ארנונה, עלויות סגירת נדל"ן, בדיקות, היתרים ודמי קבלן. עלויות אלה מסתכמות במהירות, והבית התהפך לא יכול להימכר ברווח. לפני שתחליט אם להמשיך לדפדף בבית, עליך לשאול את עצמך:
- מה תעשה אם הבית לא יימכר מיד? האם ניתן יהיה להשתמש בבית כנכס להשכרה, למשל? אם אין לך תוכנית גיבוי סבירה אם משהו משתבש במכירת הבית התהפך, כדאי לך להעריך מחדש את התוכניות שלך.
- האם הרווחים הפוטנציאליים שווים את הסיכון להפסד ניכר? בשנת 2015, בתים במחיר נמוך מ- 37300 €, רווחים שליליים. מנגד, בתים במחיר של 74600 € - 149000 €, הניבו תשואה ברוטו ממוצעת של 44%. זכור כי מכירת בית בו מעולם לא גרת עשויה להיות כרוכה בתשלומי מיסים כבדים, מה שיכול להוריד את שולי הרווח שלך במידה ניכרת.
- האם שותפי ההשקעה שלך יכולים לסבול את הסיכון להפסד פוטנציאלי?
- האם ביצעת מחקר על שווקי הנדל"ן המקומיים, עלויות שיפוץ והיתרים? על מנת לחוות חוויה מוצלחת של הבית, עליכם ללמוד על מחירי בתים מקומיים, מחוזות בית ספר, קבלנים אחראיים ותקנות נדל"ן.
2
שקול את היכולת שלך לספק "הון עצמי", ואת הערך של העבודה. הון זיעה מתייחס לכמות הערך שתוכלו להוסיף לביתכם עקב עבודתכם. לדוגמה, אם אתה גגן מיומן או אינסטלטור מורשה, אולי תוכל לבצע חלק מתיקוני הבית בעצמך. זה יקטין את התקורה ותקטין את כמות הכסף שאתה צריך ללוות.
- הקפד לקחת בחשבון את משך הזמן שתבזבז בעבודה בבית התהפך. לזמן שלך יש גם ערך, ולהפוך בית יכול לפעמים לקחת חודשים של עבודה. שקול אם דרכים אחרות לבזבז את הזמן שלך עשויות להיות משתלמות יותר או מהנות יותר.
- חשוב מכך, האם השותפים המקימים את ההשקעה הכספית יחשבו שיש ערך כלשהו להון הזיעה שלכם? אם כן, כמה ערך לעומת המזומנים הקשים שלהם?
- הקפד לציית לכל התקנות המקומיות כאשר אתה מבצע תיקונים ביתיים בעצמך. שוחח על תוכניותיך עם עו"ד נדל"ן או וועדת התקנות המקומית אם אתה זקוק לאישור לבנייה או תיקונים כלשהם.
3
דע את ציון האשראי שלך. אם אין לך כסף עבור בית התהפך בעצמך, תצטרך לקחת הלוואה כדי לכסות את העלויות הראשוניות שלך. לא משנה מי המלווה שלך - שותף, בנק או מלווה פרטי - יהיה עליך להוכיח שיש לך את היכולת להחזיר את ההלוואה שלך. ציון האשראי שלך משקף את היסטוריית האשראי שלך, את היכולת שלך לשלם את ההלוואות שלך ואת עומס החוב הכללי שלך. ככל שציון האשראי שלכם טוב יותר, כך הסיכויים שתצליחו להבטיח הלוואה בריבית משתלמת טובים יותר.
- ישנן כמה מערכות דירוג אשראי שונות, אך באופן כללי ציון האשראי שלך יהיה מספר אי שם שבין 300-850. ככל שהציון שלך גבוה יותר, כך האשראי שלך טוב יותר.
- תוכל לקבל דוח בחינם עם ציון האשראי שלך כל 12 חודשים על ידי ביקור https://annualcreditreport.com/index.action.
4
שפר את ציון האשראי שלך. אם ציון האשראי שלך נמוך מדי מכדי שתוכל להבטיח הלוואות למיזם של בית מתנודד, כדאי שתקדיש זמן לשיפור ציון האשראי שלך. זה יכול לקחת קצת זמן, אבל זה יכול להיות כדאי בטווח הארוך. יתר על כן, ככל שציון האשראי שלך טוב יותר, כך גדל הסיכוי שתצליח לסבול הפסד פוטנציאלי בגלל התהפכות הבית. כדי לשפר את ציון האשראי שלך אתה יכול:
- שלם את חובותיך בזמן. אם אין לך היסטוריה טובה של פירעון חובך, לא תוכל להבטיח הלוואה ראויה לבית התהפך.
- שמור על עומס החוב הכולל שלך למינימום. הימנע משמירה על יתרת כרטיסי אשראי אם אתה יכול.
- יש לך מסגרות אשראי רק במידת הצורך. אין לך יותר כרטיסי אשראי ממה שאתה זקוק לחיי היומיום שלך.
- הגן על זהותך. עקוב אחר עסקאות כרטיסי האשראי שלך ודירוג האשראי שלך כדי לוודא שזהותך לא נגנבה על ידי גנב או האקר. נקוט אמצעי אבטחה סבירים כדי להגן על המידע שלך. לדוגמה, אל תיכנס למערכת הבנקאות המקוונת שלך אלא אם כן אתה נמצא ברשת מאובטחת ומוגנת בסיסמה.
5

שוחח עם יועץ פיננסי. יועץ פיננסי יוכל להסתכל על המצב הכלכלי הנוכחי שלך ולעזור לך לקבוע כמה סיכון אתה יכול להרשות לעצמך לקחת במסגרת השקעה ביתית. יועץ פיננסי יכול גם לעזור לך להגיע לתכנית לעמידה בהוצאות שלך, אפילו אם הבית המפוך שלך לוקח הרבה זמן למכור או דורש תיקונים נוספים.
6
הכינו תוכנית עסקית. על מנת להפוך בית בהצלחה, תצטרך לקבל את ההחלטות שלך על סמך הגיון ומחקר, ולא על רגשותיך. לפני שתתחיל בתהליך מציאת המלווה ורכישת בית, כדאי שתתקיים תוכנית עסקית איתנה. תוכנית זו אמורה לשמור על המסלול הנכון לביצוע השקעה נבונה, כמו גם לספק ביטחון למלווים ולשותפים הפוטנציאליים שלך, שתוכל להרוויח. התוכנית העסקית שלך צריכה לכלול:
- מחיר קנייה מקסימלי של הבית אותו תהפכו.
- רשימה של שכונות מבוקשות בהן תמקד את החיפוש שלך. שימו לב במיוחד למחוזות בתי הספר, לבטיחות השכונה ולסמיכות לשירותים כמו חנויות ותחבורה ציבורית.
- עלות מקסימאלית של תיקונים ושיפוצים שתוכלו להרשות לעצמכם.
- רשימת קבלנים אמינים ובמחיר סביר, שיכולים לבצע תיקונים בהצלחה.
- הערכה סבירה לערך לאחר התיקון (ARV) של הבית התהפך. באופן אידיאלי, מחיר המכירה הראשוני לא יעלה על 70% מה- ARV של הבית.
- תחושה של מי הקונה שלך ומה הוא רוצה. האם ככל הנראה הקונה שלך יהיה זוג פנסיונרים? איש עסקים צעיר? זוג עם ילדים? תלוי בשכונה, הקונים הפוטנציאליים שלך עשויים לרצות דברים שונים מאוד מחוץ לבית. שקול מי יהיה הקונה הסביר שלך ומה הוא עשוי להזדקק מחוץ לביתו. לדוגמה, אם אתה מסתכל על הפיכת בית בשכונה עם רובע בית ספר נהדר, תוכל לשקול שיפוץ שיש בו ילדים צעירים בראש.
- קונה ספציפי. במקרים מסוימים, ייתכן שתוכלו להרכיב קונה לפני שתפנו את הבית. במקרה זה, הסיכונים שלך נמוכים בהרבה כמו העלויות התקורה שלך.
- תוכנית כיצד להחזיר את ההלוואה אם משהו משתבש. אל תעיף בית אלא אם כן תוכל לעמוד בהוצאות שלך, גם אם משהו ישתבש במכירה שלך. לדוגמה, יתכן שקונה יעבור, או שתגלה בעיה ביסוד הבית. בנה מרווח טעויות בתוכנית העסקית שלך וסיעור מוחות של דרכים אפשריות להתמודד עם עיכוב במכירת הבית או הוצאות בלתי צפויות.

שיטה 2 מתוך 6: מציאת בן / בת זוג

1
אתר שותף להשקעה. הדרך הנפוצה ביותר להיכנס לשוקי סנפירים חסרי ניסיון היא למצוא שותף להשקעה. זה חשוב במיוחד למי שאין כסף עבור המקדמה או התיקון הראשוני. שותף להשקעה יספק חלק או את מזומני ההקמה בתמורה לחלק מהרווחים.
- אתה יכול לשקול למצוא בן זוג שיש לו הרבה מאוד מזומנים נזילים, אך אין לו אינטרס לעשות עבודת רגליים לרכישה או לחידוש הבית. בעוד שבן זוגך יספק את המזומנים, אתה יספק את הידע והעבודה.
2
רשת פעילה. על מנת למצוא שותף להשקעה, עליך לפתח מספר קשרים אישיים ומקצועיים בקהילה שלך. הפץ את הידיעה שאתה מעוניין לבצע הזדמנות להשקעה עם שותף. כמה דרכים לאיתור שותפים פוטנציאליים כוללות:
- חוקר משקיעי נדל"ן פעילים. צרו קשר עם משקיעי נדל"ן מצליחים ומנוסים שעשויים לשקול לקחת סיכוי עליכם.
- הצטרפות למועדון השקעות נדל"ן. בקהילות מקומיות רבות יש פרקים מקומיים של מועדוני השקעות נדל"ן. לאחר שתצטרף, תהיה לך גישה למקומיים שעשויים לחלוק את תחומי העניין וההתלהבות שלך.
- הצטרפות לקבוצת מפגש. קבוצות מפגשים הן מועדונים חברתיים שלעתים נושאים ספציפיים, כולל נדל"ן. השתמש בקבוצת מפגשים כדי להרחיב את הרשת החברתית שלך.
- הפצת הבשורה בקרב בני משפחה וחברים. דון בחלום שלך להעיף בתים עם אלה שכבר נמצאים ברשת החברתית שלך, כמו משפחה, חברים ועמיתים לעבודה. יתכן שהם יוכלו ליצור איתך קשר עם אחרים שחולקים את תחומי העניין שלך או שמחפשים להשקיע בנדל"ן.
- הקמת מועדון השקעות נדל"ן משלך. אם בשכונה שלך אין עדיין מועדון משקיעי נדל"ן, אתה יכול ליצור פרק משלך. פרסם בקרייגסליסט ודרך אתרי מפגשים במטרה למצוא אנשים דומים.
3
התייעץ עם עורך דין. כשאתה נכנס לשותפות השקעות, חשוב שלא פשוט תסתמך על הסכמים מילוליים. וודא שכל העסקאות משתקפות בחוזה חתום. התייעץ עם עורך דין עסקי או מקרקעין על מנת לוודא ששני הצדדים מרוצים מההסדר. הקפד להתאמן מראש:
- מי מכסה איזה עלויות
- כיצד יחולקו הרווחים
- מי יכסה חובות והתחייבויות פוטנציאליים
- מי יבצע משימות מסוימות (כגון העסקת קבלנים)
- שימו לב לחוקי אבטחה המסדירים קידום השקעות וכן אפשרות לתביעות משקיעים אם אירועים לא מתרחשים כמתוכנן
4

קח את זה עסקה אחת בכל פעם. כמה שותפויות נדל"ן עובדות בצורה מרהיבה; אחרים נכשלים לחלוטין. אל תנעל את עצמך בשותפות לטווח הארוך לפני שתדע עד כמה אתה עובד עם בן / בת הזוג שלך. במקום זאת, קח את זה בית אחד בכל פעם, והעריך אם לשותפות שלך יש פוטנציאל להיות חזק ועמיד. קחו בחשבון האם התשואה הכספית עבדה כמצופה או לא.

כמה כסף אני צריך עבור מקדמה כדי לרכוש בית כדי להפוך אותו?

שיטה 3 מתוך 6: הבטחת הלוואת כסף קשה

1

חקר המלווים לכסף קשה. מלווה כספי קשה הוא חברה הלווה כסף מאנשים בריבית אחת ומלווה את הכסף לאנשים פרטיים אחרים בריבית גבוהה בהרבה. ישנן חברות רבות המתמחות במימון השקעות נדל"ן כגון בתים דלוקים. השתמש ברשת החברתית שלך או בספריות האינטרנט שלך כדי לאתר מלווה כספי קשה באזורך.
2

זיהוי העלויות הנוספות של הלוואות בכסף קשה. הלוואת כסף קשה היא ככל הנראה ההלוואה מהסוג הקל ביותר להבטחת סנפיר בית ראשון שאין לו הרבה מזומנים נזילים. עם זאת, זו גם אחת האפשרויות המסוכנות יותר. שיעורי הריבית מהלוואות כסף קשה נוטים להיות גבוהים בהרבה ממשכנתאות בנקאיות טיפוסיות בשיעור של 8-15%. זה יכול לחתוך ברצינות את הרווחים הפוטנציאליים שלך מבית התהפך.
3

אסוף את המסמכים הכספיים שלך. לפני שמלווה כסף קשה ילוות לך את המזומנים, יהיה עליך לספק להם מידע מרכזי על היציבות הפיננסית שלך, כמו גם על התוכניות שלך להעתקת הבית. סביר להניח שהם ירצו לבחון את רישומי המס, דירוג האשראי ותלושי השכר שלך. הכן את המסמכים שלך כדי להוכיח למלווה שלך שאתה מהווה הזדמנות השקעה משתלמת עבורם.
4

שלם עמלה ראשונית של 2-10%. עלות נוספת נוספת של הלוואות בכסף קשה היא העמלה הראשונית, המכונה לעתים קרובות "נקודות". מרבית העמלות הן בין 2-10% מעלות המשכנתא של הבית אותו תהפכו. כסף זה מספק למלווה שלכם ביטחון מסוים ומשמש הוכחה לכדאיות הכלכלית שלכם.
5

הפוך את הבית במהירות. מרבית ההלוואות לכסף קשה מוגבלות לרכישה ושיקום של נכס או בנייה, והן עשויות להימשך בין שישה ל -24 חודשים. הלוואות בכסף קשה אינן מתאימות להשקעות לטווח ארוך יותר בגלל העמלות הגבוהות הכרוכות בכך. עדיף להשתמש בהלוואות כסף כבד על נכסים שתוכלו להסתובב במהירות כדי להבטיח שאינכם משלמים ריביות גבוהות משמיים.

שיטה 4 מתוך 6: הבטחת הלוואה פרטית

1

שקול מלווה פרטי. מלווה פרטי הוא אדם שיש לו כסף נזיל לפנוי, שמוכן להלוות לך כסף בריבית קבועה מראש. בניגוד לשותף נדל"ן שמחלק את הרווחים איתך, מלווה פרטי פשוט יגבה ממך ריבית לפני שיספק לך את המזומן. במקרים רבים שיעורי הריבית למלווה פרטי נמוכים ממלווה כסף קשה. עם זאת, מלווה פרטי עשוי להיות קשה יותר למצוא.
2

הקש על הרשת החברתית שלך למלווים. במקרים רבים תוכלו למצוא מלווה פרטי באמצעות הרשת החברתית שלכם. אם ידוע לך על קרוב משפחה, חבר או עמית שיש לו מזומנים נזילים שרק יושבים שם, אולי תוכל ללוות את הכסף הזה ולשלם להם ריבית. בתרחיש אידיאלי, כולם מרוויחים: המלווה שלך יוכל להרוויח ריבית נוספת ותוכל להרוויח מהבית המופנה שלך.
3

היו מודעים לסיכונים פוטנציאליים. אם אתה מתכוון להבטיח מלווה פרטי, ודא שגם אתה וגם המלווה מודעים לסיכונים הפוטנציאליים בעסקה זו. שקול מה עלול לקרות אם לא תרוויח מהבית התהפך. האם עדיין תצליח לבצע את תשלומי הריבית שלך? חשוב על האפשרויות שלך לפני שאתה מחפש מלווה פרטי. על מנת לשמור על מערכת היחסים שלך עם אותו אדם, תצטרך להחזיר אותם במועד.
4

זכרו שאמון הוא המפתח. אל תנצל מלווה פרטי אם אתה רוצה להמשיך לעבוד איתם. אמון הוא המרכיב העיקרי של הלוואות פרטיות, ועליך להוכיח שאתה יכול לעכב את סוף המציאה. אם אתה מצליח, המלווה הפרטי שלך עשוי להיות מוכן לעזור לך במימון השקעות נדל"ן עתידיות.

אני שומע פרסומות על סמינרים אלה בחינם כדי ללמוד להפוך את הבתים בלי להשתמש בכסף שלך.

שיטה 5 מתוך 6: הבטחת הלוואה בנקאית

1
בקש מהבנק שלך הלוואה. סיכוי פחות שאפשרות זו תתרחש במהלך חוויית ההתהפכות הראשונה שלך בבית, אך שווה זריקה. אם יש לך אשראי טוב ותוכנית עסקית יציבה, הבנק שלך יוכל לספק לך הלוואה לרכישת בית כדי להעיף. שיעורי ריבית אלה יהיו ככל הנראה גבוהים יותר ממשכנתא טיפוסית עם מקדמה של 20%, אך ככל הנראה הם יהיו נמוכים מהלוואות כסף קשה.
- בנק נוטה יותר להלוות כספי בנייה אם אתה יכול לספק שעבוד ברור על הנכס.
2

שוחח עם הבנק על התוכנית העסקית שלך. אם יש לך תקווה להבטיח הלוואה בנקאית, תזדקק לתוכנית עסקית סולידית. הקפד לדון במחקר שלך עם הבנק שלך כדי לראות אם הם רואים אותך כהשקעה משתלמת.

קרא גם: איך למקסם מקום במטבח קטן?

שיטה 6 מתוך 6: שימוש בנכסים משלך

1

הערך את הנכסים הנוכחיים שלך. גם אם אין לך הרבה מזומנים נזילים להעיף בית, עדיין ייתכן שיהיה לך נכסים שיכולים לעזור לך לקבל קווי אשראי לרכישת בית בעלות נמוכה כדי להפוך. בחן את הבית שלך, את חשבונות הפרישה שלך ואת קווי האשראי שלך כדי לראות אם ניתן להקיש על כל אלה תמורת מקדמה.
2
הקש על ה- IRA שלך. IRA (חשבון פרישה עצמאי) הוא רכב פרישה. ישנם קנסות מס חמורים למשיכת כסף לפני גיל 59,5. עם זאת, ישנם יוצאים מן הכלל עבור רוכשי דירה ראשונה. אתה יכול להשתמש עד 7460 € של ה- IRA שלך לרכישת בית. שוחח על אפשרות זו עם היועץ הפיננסי שלך על מנת לוודא שאתה משתמש בכסף כראוי וכי לא תישאר בקנסות.
- זכור כי משיכת כסף מ- IRA שלך עלולה לפגוע בפוטנציאל הצמיחה לטווח הארוך של חשבון פרישה זה. היזהר מהסיכונים הכרוכים בצמצום חשבונות הפנסיה שלך מוקדם מדי.
3
שקול קו אשראי ביתי. מסגרת אשראי ביתית (או HELOC) מהווה אפשרות פוטנציאלית עבורך אם כבר בבעלותך רכוש. HELOC מספק לך מקור מזומן מהיר, ועליך לשלם רק ריבית על הכסף שאתה לווה מה- HELOC. לדוגמה, ייתכן שיהיה לך HELOC ששווה 56000 €, אך אם אתה לווה 7460 € מסכום זה, אתה משלם ריבית רק על סכום 7460 €.
- היזהר מאוד עם HELOC שלך: אם אינך מחזיר את ההלוואה שלך במועד, אתה בסכנה לאבד את ביתך.
- שים לב כי שיעורי הריבית של HELOC עשויים להיות גבוהים מהלוואות ממלווים פרטיים.
4

שקול להשתמש בכרטיסי אשראי. כרטיסי אשראי הם מקור נוסף למזומן מהיר, כל עוד אתה מתכנן לשלם אותם מהר מאוד. שיעורי הריבית בכרטיסי אשראי יכולים להיות גבוהים מאוד ויעברו 18-20%. עם זאת, אינך מסכן אף אחד מהנכסים האחרים שלך, כפי שהיית עושה עם HELOC. כדאי לשקול להשתמש בכרטיסי אשראי לרכישות בעלות פחות מניות במהלך הפיכת הבית, כמו למשל לרכוש חומרי בניין מחנות למוצרי בית.

מלווה כספים קשים היא חברה הלווה כסף מאנשים בריבית אחת ומלווה את הכסף לאנשים פרטיים אחרים בריבית גבוהה בהרבה.

טיפים

תמיד עשה את המתמטיקה לפני שתקבל החלטת השקעה. מחיר גם את הזמן והעבודה שלך.
שים לב שאולי יתאפשר לך להחזיר טוב יותר בדרכים אחרות, כגון שימוש בזמנך לעבודה במשמרות נוספות או השקעת המזומנים הפנויים שלך בשוק המניות. התייחס לנדל"ן כאחת מהאפשרויות הרבות: אל תנעל את עצמך בנדל"ן עד שתחשוב על כך.

מה אם אני הבעלים של בית שאני רוצה להפוך, אבל אין לי כסף לעשות שדרוגים?

אזהרות

חשוב מאוד להיות שקוף לחלוטין עם המשקיעים שלך ולהגיד להם שיש סיכוי שהם יפסידו כסף על העסקה שלך. כנות היא המדיניות הטובה ביותר, במיוחד כאשר אתה משקיע כסף של אנשים אחרים.
היזהר שכשאתה מגייס כסף עבור כל סוג של מיזם בו אתה מתכוון להשתמש בכסף זה למטרות השקעה, עליך להיות בקפדנות בהתאם להנחיות הפדרליות והעירוניות. הקפד להתייעץ עם עורך הדין שלך לפני שתתחיל לגייס כסף עבור כל מיזם של בית.
אל תתייחס לטלטול הבית כמו לתכנית מהירה להתעשר. אמנם זה יכול להיות משתלם, אך ישנם סיכונים עצומים הכרוכים בכך. הפיכת בתים רווחית גם כאשר המשקיעים שופכים הרבה זמן ואנרגיה למחקר נדל"ן ושיפורים בבית.
לא לקצץ פינות. שכר קבלנים מורשים ומבוטחים בעלי מוניטין טוב. תמיד בדקו היטב את הנכס שלכם. קבל היתרים לפני ביצוע שיפוצים. דילוג על צעדים אלה עלול להוביל לעלויות נוספות בהמשך הדרך.

איך להעיף בתים בלי כסף?

צעדים