כיצד לערוך חוזה שכירות למקרקעין?
בין אם אתה הבעלים של נדל"ן למגורים או מסחריים, אם אתה רוצה שמישהו אחר ישלם לך כדי לגור שם או להפעיל עסק, נסח חוזה שכירות למקרקעין כדי להגן על זכויותיך.
בין אם אתה הבעלים של נדל"ן למגורים או מסחריים, אם אתה רוצה שמישהו אחר ישלם לך כדי לגור שם או להפעיל עסק, נסח חוזה שכירות למקרקעין כדי להגן על זכויותיך. חוזה השכירות הוא חוזה משפטי הקובע את הזכויות והחובות הן שלכם והן של מי ששוכר את הנכס שלכם, ונותן לכם את הכוח לתבוע אותם אם הם לא משלמים שכר דירה או בדרך אחרת לא מצליחים לעמוד בסוף הסכם.. למרות שאתה לא בהכרח זקוק לעורך דין שייצור את המסמך עבורך, שקול להתייעץ עם אחד אם אתה מבולבל לגבי דרישות החוק או מודאג מהאכיפה של חוזה שכירות שיצרת.
חלק 1 מתוך 3: ארגון המסמך שלך
- 1חפש טפסים או תבניות. אתרים משפטיים רבים מציעים טפסים ותבניות שבהם תוכל להשתמש כדי ליצור חוזה שכירות למקרקעין. חלק מהטפסים הללו הם בחינם, בעוד שאחרים דורשים ממך לשלם תשלום קטן אם ברצונך להדפיס או להוריד גרסה שמישה.
- בדרך כלל הטפסים או התבניות הזמינים בחינם הם כלליים, וייתכן שלא יכללו את כל השפות הדרושות במצבך הספציפי.
- מרבית האתרים דורשים ממך לשלם עבור שימוש בטופס או בתבנית שאומתו כמי שאפשר לאכוף חוקית במדינה מסוימת.
- ייתכן שתוכל למצוא חכירות המשמשות בפועל על ידי בעלי בתים במדינתך ולהשתמש בהם כמדריכים. בדוק את התאריכים שהם נוצרו כדי לוודא שהם חדשים ומשקפים כל שינוי בחוק.
- אם אתה משתמש בחוזה שכירות בפועל כמדריך, היזהר שלא להעתיק סעיפים שאתה לא לגמרי מבין או שאינם חלים על מצבך. פנה לעורך דין אם יש לך שאלות.
- 2שקול להתייעץ עם עורך דין. אם אינך בטוח ביכולתך לערוך חוזה שכירות אטום למקרקעין אשר יגן כראוי על האינטרסים שלך כמשכיר, ייתכן שתרצה להעסיק עורך דין מנוסה לעסקת נדל"ן שיגבש עבורך את המסמך שלך.
- במדינות מסוימות, כמו קליפורניה, החוק החוזה על חוזי השכירות מורכב יותר מאשר במדינות אחרות. בנוסף, באזורי מטרופולין מסוימים יש הוראות לפיקוח על שכר דירה שעשויות לשלוט ברכוש שלך אם אתה מתכוון לשכור מספר יחידות בבניין דירות.
- פקודות עירוניות נכנסות לפעולה גם עם חוזי שכירות מסחריים ועשויות לשלוט בסכום שתוכלו לגבות עבור פיקדון ביטחון, משך השכירות או גורמים אחרים.
- בדרך כלל אתה יכול לשכור עורך דין לעריכת חוזה שכירות שאפשר לאכוף כחוק בו תוכל להשתמש פעמים רבות. אתה לא בהכרח צריך ליצור חוזה שכירות חדש לכל דייר.
- 3צור מתווה בסיסי. לפני שתתחיל לכתוב את התנאים הספציפיים של ההסכם שלך, שמור עליו מאורגן על ידי פירוט הקטגוריות שאתה מתכוון לכסות במסמך שלך. אז אתה יכול לרשום מילה או שתיים כדי לתאר כל הוראה שתכלול באותה קטגוריה.
- זכור כי חוזה שכירות הוא מסמך הפניה מבצעי. מלבד כאשר הם חותמים עליו, דייר ישב לעתים רחוקות ויקרא את חוזה השכירות מתחילתו ועד סופו. במקום זאת, הם יחפשו את הסעיף העוסק בסוגיה העומדת בפניהם.
- ארגן את חוזה השכירות שלך מתוך מחשבה זו, תוך שימוש בגופן מודגש לכותרת כל קטע. ייתכן שתרצה שיהיו לך כותרות בגודל גדול יותר מהטקסט של החלק.
- שבר את החלקים תוך שימוש בשטח לבן, ושמור על כל הטקסט בגודל קריא כך שהמסמך בכללותו יהיה קריא בקלות.
אתרים משפטיים רבים מציעים טפסים ותבניות שבהם תוכל להשתמש כדי ליצור חוזה שכירות למקרקעין. - 4החליטו כיצד ייפתרו סכסוכים. למרות שהסעיף המתאר כיצד ייפתרו סכסוכים בחוזים הוא בדרך כלל אחד הדברים האחרונים המוזכרים בחוזה השכירות, אך זה צריך להיות אחד הדברים הראשונים שתקבע. הבחירה שלך ביישוב סכסוכים עשויה למלא תפקיד מפתח בתנאים שיש לכלול בחוזה השכירות שלך כדי שניתן יהיה לאכוף את החוק באופן חוקי.
- בדרך כלל עליכם לציין כי חוזה השכירות יתפרש על פי חוק המדינה בה נמצא הנכס. זה מקל על שני הצדדים להבין את זכויותיהם.
- ייתכן שתרצה לדרוש יישוב סכסוכים חלופי, כגון גישור או בוררות, כדרך היחידה או הראשונית ליישוב סכסוכים.
- גישור בדרך כלל זול יותר מהגשת תביעה, האופי הלא-יריב של ההליך מקל על הניווט ללא עורך דין, וההליכים חסויים.
- 5בדוק כללים ותקנות מקומיים ומדינתיים. בהתאם לגודל הנכס שלך ולכמות הדיירים שיהיו לך, יהיו חוקים ממלכתיים שונים, כמו גם פקודות דיור או נכסים מקומיים שעשויים לחול על חוזה השכירות שלך.
- חוק המדינה שלך עשוי לקבוע מגבלות דולר על עמלות, פיקדונות ביטחון וחיובים אחרים. זה עשוי גם לדרוש פיקדונות ביטחון בחשבון נושא ריבית, עם הצהרה שנשלחה לדייר המתארת את סכום הפיקדון ואת הריבית שצברה בשנה.
- בחוקי המדינה יש הוראות שונות גם בנוגע להודעה. דרישות התראה נכנסות בדרך כלל כאשר חוזה השכירות מתחדש או מפונה את הדייר, אך גם עלול להשפיע על יכולתכם להיכנס לנכס לבצע תיקונים.
- אם אתה מכין חוזה שכירות למגורים, חוק המדינה שלך מחייב אותך גם לשמור על השטח במצב ראוי למגורים. מצב זה מוגדר בדרך כלל על ידי התייחסות לקודי דיור ממלכתיים ומקומיים ותקנות בריאות ובטיחות מקומיות.
- יתכנו גילויים ספציפיים הנדרשים על פי חוק המדינה שלך, כגון האם קיימים מפגעים סביבתיים מסוימים כגון עובש או ראדון במקום.
חלק 2 מתוך 3: קביעת תנאי השכירות
- 1תאר את הנכס להשכרה. השכירות הפשוטה ביותר עשויה פשוט לספק את כתובת הרחוב של הנכס שאתה שוכר, ומספר בניין או יחידה במידת הצורך. אם בכוונתך לשכור בניין לא מסומן על הנכס שלך או חדר יחיד בביתך, עם זאת, ייתכן שהתיאור שלך צריך להיות מעט יותר ספציפי.
- לדוגמה, אם אתה משכיר בית הארחה הממוקם מאחורי ביתך בנכס שלך, היית מספק את כתובת הרחוב לביתך ואז מציין את המבנה אותו שוכרת, גודלו ומיקומו המשוער בנכס שלך.
- ברוב המקרים, אתה רוצה לזהות את הנכס המושכר על ידי כתובת הדואר שלו, עם מיקוד.
- 2זהה את עצמך ואת הדייר. עליך להזדהות כבעל הנכס - או בשם החברה שלך, אם החברה מחזיקה בתואר ולא אתה באופן אישי. האופן שבו אתה מזהה דיירים עשוי להשתנות בהתאם לחוק המדינה שלך למטרה שלשמה אתה שוכר את הנכס.
- בשכירות למגורים, בדרך כלל עליכם לרשום את כל דיירי היחידה המכוסה על ידי חוזה השכירות.
- במדינות מסוימות כל המבוגרים נדרשים להיות צדדים בחוזה השכירות, גם אם אינם משלמים שכר דירה.
- בגין חוזי שכירות מסחריים, רשום את שם החברה השוכרת את השטח כדייר, וציין את הכתובת שהחברה מספקת כמקום העסק העיקרי שלה וכן את שם וכתובת הסוכן הרשום של החברה במדינתך.
בעת עריכת חוזה שכירות למקרקעין, באחריותך ללמוד ולשלב דרישות ספציפיות למדינתך. - 3ציין את משך השכירות. שכירות למגורים נמשכות בדרך כלל למשך שנה, בעוד שכירות מסחרית עשויה להימשך מספר שנים. הדיון על משך השכירות צריך לכלול גם מידע כיצד לחדש את חוזה השכירות בסוף התקופה.
- בין אם ברצונך שהחכירה תתחדש אוטומטית תלוי בך. זכור כי במדינות מסוימות יש חוקים המחייבים הודעה מוקדמת לשוכר לפני סיום חוזה השכירות או חידושו.
- אם אתה נותן לשוכר אפשרות לחדש בתום השכירות, ציין כמה זמן לפני פקיעת השכירות על השוכר להודיע לך אם ברצונו לחדש או לתכנן את פינוי הנכס.
- יש לכלול כאן כל נהלים ספציפיים הקשורים לסיום חוזה השכירות והחזרת הפיקדון.
- עליכם להתייחס לתנאים לפיהם ניתן לפנות את הדייר. בדרך כלל בסעיף זה היית אומר בפשטות כי ניתן לפנות את הדייר "בגין הפרה של חוזה שכירות זה או כל הוראותיו." זה מכסה כל סיבה חוקית לפינוי.
- בסעיף זה, תוכל גם לכלול כל מידע הנוגע למה שקורה לחוזה השכירות אם אתה מוכר את עניין הבעלות שלך בנכס לאדם או לחברה אחרת.
- 4קבע דרישות לתשלום דמי שכירות. בתמורה לשימוש בנכס שלך, הדייר שלך מסכים לשלם לך סכום כסף ספציפי, בדרך כלל בכל חודש. על חוזה השכירות לציין את סכום דמי השכירות שעל השוכר לשלם, ומתי תשלום זה אמור לתשלום.
- אתה יכול לכלול את סכום הפיקדון שהשוכר שילם או ישלם, ואיך יישמר הכסף הזה ובשביל מה הוא ישמש.
- ציין את סכום השכירות המדויק שיש לשלם, ואת המועד לתאריך התשלום. אם אתה רוצה לבנות בתקופת חסד, זה המקום לעשות זאת.
- עם זאת, יש להבהיר כי דמי השכירות נדרשים בתאריך הפירעון והעמלות המאוחרות יחושבו מאותו מועד, ולא מהמועד האחרון לתקופת החסד.
- ציין במפורש את העמלות המאוחרות שיחויבו אם שכר הדירה לא ישולם במועד, ואיך יחושבו. כמו כן, ברצונך לכלול את כל העמלות שייגבו בגין צ'קים חוזרים או תשלומים שהוחזרו.
- ניתן לטפל באמצעי התשלום בחוזה השכירות עצמו, או ליצור תוספת. ניתן להעדיף תוספת אם בכוונתך להוסיף אמצעי תשלום חדשים במועד מאוחר יותר, כגון היכולת לשלם שכר דירה באופן מקוון.
- 5התווה את האחריות של כל צד. כבעלים של הנכס, אתה מחויב על פי חוק לשמור על הנכס לשימוש הדייר. על השוכר גם לעמוד בתנאים שלך הקשורים לשימוש ותחזוקה של הנכס.
- אחריות זו עשויה להשתנות בהתאם לסוג הנכס שברצונכם להשכיר ולמטרה שלשמש הדייר שלכם ישתמש בו.
- לדוגמא, אם אתה משכיר בית, ייתכן שתרצה כי כיסוח החצר ותחזוקת החוץ יהיו באחריות הדייר. אם כן, יש לציין זאת במיוחד בחוזה השכירות שלך.
- כלול תיאור כיצד יש להחזיר לך את הנכס בתום השכירות, ומהו נזק שיש לשלם מתוך פיקדון הביטחון.
- חלק מהדרישות עשויות להיות מאוד ספציפיות. לדוגמה, אם ברצונך לאסור עישון ביחידת ההשכרה שלך, זה המקום לעשות זאת.
- אם אתה שוכר נכס מסחרי, ייתכן שיש לך מגבלות עד כמה המאוחר יכול להיות החנות פתוחה, או איזה סוג של מבצעים או פרסומות ניתן להציב מחוץ לחנות.
חלק 3 מתוך 3: הקפדה על ביצוע חוזה השכירות
- 1כלול שפה הנדרשת בחוק המדינה. מרבית המדינות דורשות שכירות לכלול סעיפים מסוימים כדי להכיר בתוקף משפטי. בעת עריכת חוזה שכירות למקרקעין, באחריותך ללמוד ולשלב דרישות ספציפיות למדינתך.
- לדוגמא, מדינות רבות דורשות ממך לכלול גילויים ספציפיים המתייחסים לנוכחות סכנות סביבתיות כגון ראדון, עופרת או עובש.
- יתכן שתצטרך לבצע בדיקות איתור על הנכס שלך בכדי לקבל את המידע הדרוש להצהרות אלה - אל תציין רק כי אין סכנה סביבתית אם אין לך תוצאות בדיקה שתגבה את ההצהרה.
- חוקי המדינה עשויים לחייב אותך לפקח על הימצאותם של מפגעים סביבתיים או לערוך בדיקות על בסיס קבוע ולשמור על הדוחות לדייריך.
- חפש את חוק משכיר הדירות של המדינה שלך כדי ללמוד את דרישות המדינה שלך.
- דרך קלה נוספת לגילוי חשיפות או סעיפים נדרשים שיש לכלול היא לחפש באופן מקוון חוזי שכירות המשמשים במדינות שונות. השווה בין חוזה שכירות ששימש במדינה אחרת לבין חוזה שכירות ששימש במדינתך וציין את ההבדלים.
- אם יש לך שאלות הנוגעות לדרישות החוק המדיניות שלך לשכירות, שאל עורך דין. גם אם אינך מתכנן להזמין עורך דין לעריכת חוזה השכירות שלך, בדרך כלל תוכל לקבל תשובה לשאלתך בחינם.
- שקול להתקשר לאגודת המשכיר הדיירים המקומית שלך ולשאול שם. העמותה עשויה גם לקבל דוגמאות של חוזי שכירות הניתנים לאכיפה על פי החוק בשפה הנדרשת בחוק המדינה.
אם אינך בטוח ביכולתך לערוך חוזה שכירות אטום למקרקעין אשר יגן כראוי על האינטרסים שלך כמשכיר, ייתכן שתרצה להעסיק עורך דין מנוסה לעסקת נדל"ן שיגבש עבורך את המסמך שלך. - 2הימנע מהתנאים וההגבלות שאינם ניתנים לאכיפה. כשם שנדרשות הוראות חכירה מסוימות, חוק המדינה כולל לעיתים קרובות כמה תנאים או תנאים שאם הם כלולים במושכר, הם ייחשבו כבטלים ואינם ניתנים לאכיפה בבית המשפט.
- לדוגמה, אינך יכול לכלול שפה כלשהי המאפשרת לך להחזיר את הנכס חזרה אם הדייר לא משלם שכר דירה. ברגע שאתה מאפשר לאדם אחר לעבור להתגורר כשוכר, עליך לציית לחוק מדינתך לפינוי הדייר - אינך יכול פשוט לנעול אותו.
- בדרך כלל אינך יכול לכלול שפה המאפשרת לך להיכנס לאזור המושכר בכל עת, גם אם אתה שוכר בית הארחה ברכושך.
- אם יש לך שאלות בנוגע לשאלה האם סעיף מסוים ניתן לאכיפה במדינתך, שקול להתייעץ עם עורך דין מנוסה המתמחה בדיני משכירי דירות.
- 3קבל חתימות מאומתות. כל המדינות דורשות חתימה על חוזי שכירות בכתב על ידי כל הצדדים לפני שהדייר נכנס לנכס. אם אתה חושש מפני אתגר לחתימה על חוזה השכירות, החתימה תתבצע בנוכחות ציבור נוטריונים יכולה להבטיח שהחכירה ניתנת לאכיפה משפטית.
- אתה יכול בקלות למצוא ציבור נוטריונים בבית המשפט המקומי שלך. בנקים רבים מעמידים לרשות לקוחותיהם שירותי נוטריון ללא תשלום.
- הנוטריון מאמת את זהותם של כל מי שחותם על חוזה השכירות ומאשר כי קרא והבין את המסמך.
- במדינות מסוימות, חכירה חייבת להיות מנוטרית אם היא משך זמן ארוך יותר משנה. זה לא יכול להיות בעיה עם חכירות למגורים, אך בדרך כלל נכנס לשחק עם חוזי שכירות מסחריים שנמשכים לעיתים מספר שנים.
קרא גם: איך להתייצב כמו סלבריטאי?
